С Решение № 454 от 25.04.2024г. Комисия за защита на конкуренцията (КЗК) прие становище по застъпничество за конкуренцията, съгласно което Проектът на Закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти, внесен в Народното събрание със сигнатура 49-354-01-117, съдържа множество ограничения на конкуренцията.
Идентифицираните ограничения на конкуренцията пряко или косвено водят до един и същ цялостен ефект, а именно запазване на дейността по посреднически услуги при сделки с недвижими имоти само за брокерите на недвижими имоти и изключване от пазара на тези участници, за които това не е основна дейност. Това води до ограничаване на възможността на някои участници на пазара като напр. адвокати и търговци да предоставят посреднически услуги по сделки с недвижими имоти. По-малкият брой участници на пазара, вкл. затрудненото навлизане на него, ще доведе до намаляване на избора на потребителите и увеличаване на цените на тези услуги.
Цялостният ефект е най-ясно изразен в прякото изискване дейността като посредник при сделки на недвижими имоти да бъде запазена само за агенции за недвижими имоти, вкл. подпомагащото същата цел изискване за декларация за упражняване като основен предмет на дейност „посредничество/операции с недвижими имоти. Изискването за правоспособност за упражняване на дейност като посредник при сделки с недвижими имоти ограничава броя на участниците и съответно конкуренцията на пазара, без да е необходимо за осигуряване на качеството на услугите и гарантиране на интересите на потребителите. Подобни изисквания по никакъв начин не могат да бъде оправдани за професия, за която не се изисква специално образование. В допълнение, изискването за опит прави навлизането на нови участници на пазара като самостоятелни посредници на практика невъзможно. Създаване на регистър на посредниците при сделки с недвижими имоти също ще ограничи конкуренцията, като стесни кръга от участници на пазара само до тези, които се занимават основно с тази дейност. В същото време подобен регистър по никакъв начин не може да допринесе за информираността и защитата на потребителите, както и за повишаване на събираемостта на данъците.
Цялостният антиконкурентен ефект на предложените регулации индиректно се допълва и от изисквания, увеличаващи разходите за навлизане на пазара, които може да не е икономически обосновано да бъдат извършвани от лица, извършващи посреднически услуги при сделки с недвижими имоти не като основна дейност. Такива изисквания са застраховка за вреди, периодични обучения, такса за вписване в регистъра и изискване за осъществяване на дейност от определен адрес. В същото време тези изисквания не са оправдани. Наличието на застраховка не защитава потребителите, тъй като при всички положения претърпените вреди трябва да бъдат доказани, което е в тежест на потребителите. Освен това се създават предпоставки за ограничаване на конкуренцията и при организирането на периодични курсове, тъй като те трябва да се одобряват от Камарата, която също организира курсове. Всеки брокер може сам да прецени от какви курсове има нужда, а не да участва в курсове, само защото са задължителни. Изискването за наличие на адрес не гарантира, че при възникване на проблем потребителите ще могат да намерят съответния брокер на адреса.
Създаването на Камара, състояща се от брокери на недвижими имоти, която да определя дали нови конкуренти ще навлязат на пазара, както и дали съществуващите им конкуренти да останат на пазара, може също да има неблагоприятно въздействие върху конкуренцията.
Липсата на необходимост от предложените регулации на пазара на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти се потвърждава и от международни проучвания. Според Съобщение на ЕК относно реформи при регламентирането на професионалните услуги от 2021 г. професията на агентите на недвижими имоти не е регулирана в 10 страни членки на ЕС, което показва, че този пазар може да функционира и без регулиране. Този извод се потвърждава и от средните стойности на индикаторите на ОИСР за продуктово пазарно регулиране, според които професията на агентите на недвижими имоти е с най-ниска степен на регулиране.
Пълният текст на решението може да прочетете на https://reg.cpc.bg/Decision.aspx?DecID=300067737